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Pachtvertrag

zwischen
Parteienbezeichnung:
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Fax:
E-Mail:
(nachfolgend "Verpächter" genannt)
und
Parteienbezeichnung:
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(nachfolgend "Pächter" genannt)
( "Verpächter" und "Pächter" nachfolgend auch die "Vertragsparteien" oder einzeln als die "Vertragspartei" bezeichnet)
SCHLIEßEN DIE FOLGENDE VEREINBARUNG:
Ich möchte verpachten
1. Pachtgegenstand
1.1. Der Verpächter verpachtet hiermit an den Pächter die auf dem Grundstück in belegende Gaststätte mit den auf gesondertem Blatt (Anlage 1) verzeichneten Räumlichkeiten, ferner die zur Pacht gehörende Wohnung, bestehend aus .
1.2. Mitverpachtet wird auch das gesamte vorhandene Wirtschaftsinventar, worüber ein besonderes Verzeichnis angefertigt wird, welches als Anlage 2 ebenfalls diesem Vertrag beigefügt ist. Durch Unterzeichnung dieses Vertrags und des Inventarverzeichnisses wird ausdrücklich anerkannt, dass die Räume den Anforderungen an den Gaststättenbetrieb und dessen Einrichtung genügen.
1.3. Mitverpachtet sind auch die zum Objekt gehörenden Parkflächen vor der Gaststätte.
2. Pachtdauer
2.1. Das Pachtverhältnis beginnt mit der Übergabe des Pachtgegenstandes und Die Übergabe erfolgt am . Bei Übergabe des Pachtgegenstands an den Pächter wird ein gemeinsames Protokoll gefertigt.
2.2. Die Rückgabe erfolgt am um Uhr.
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3. Verlängern
3.1. Die Laufzeit dieses Vertrages verlängert sich automatisch nach dem Ablauf der Pachtzeit auf Zeit, und das bis zum , wenn er nicht spätestens vor Ablauf der festen Pachtzeit von einer Vertragspartei gekündigt wird.
4. Kündigung
4.1. Die Kündigung ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist (fristlose Kündigung) richtet sich nach den gesetzlichen Vorschriften.
5. Wertsicherungsklausel, Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen
5.1. Die Vertragspartner sind sich darüber einig, dass sich der (Mindest-)Pachtzins automatisch, ohne dass es einer Aufforderung bedarf, jeweils zum 1. 1. eines jeden Jahres im gleichen Verhältnis erhöht oder verringert, wie sich der vom Statistischen Bundesamt in Wiesbaden für Deutschland ermittelte Verbraucherpreisindex (Basis 2010 = 100) gegenüber dem Stand bei Pachtbeginn verändert hat.
5.2. Weitere Anpassungen erfolgen zu den gleichen Voraussetzungen. Ausgangsbasis ist jeweils der Indexstand zum Zeitpunkt der letzten Anpassung.
5.3. Sollte die Wertsicherungsklausel unwirksam sein, bleiben die übrigen Bestimmungen des Vertrags dennoch wirksam. Die Vertragspartner sind verpflichtet, unverzüglich eine solche Wertsicherungsklausel zu vereinbaren, die rechtlich zulässig ist und in ihren wirtschaftlichen Auswirkungen der unwirksamen Regelung möglichst nahe kommt.
6. Pacht und Nebenkosten
6.1. Die Pacht für die gewerblichen Räume (siehe Anlage 1) beträgt monatilich mit Worten zzgl. der jeweils geltenden gesetzlichen Umsatzsteuer. Die Pacht für die Wohnräume beträgt mit Worten Der Gesamtbetrag von mit Worten ist bis zum Werktag eines jeden Monats im Voraus zu Händen des Verpächters oder einer von ihm genannten Person mit Inkassovollmacht.
6.2. Der Pächter hat sämtliche für den Gewerbebetrieb zu entrichtenden Steuern, Abgaben und sonstige Lasten sowie die durch den Gewerbebetrieb und die Benutzung der Mietwohnung und der gemeinschaftlichen Einrichtungen verursachten Betriebskosten gem. der BetrKV (Anlage 3) zzgl. der gesetzlichen Umsatzsteuer zu tragen.
6.3. Auf diese Nebenkosten ist eine monatliche Vorauszahlung in Höhe von mit Worten zzgl. der gesetzlichen Umsatzsteuer ebenfalls bis zum Werktag eines jeden Monats zu zahlen.
6.4. Der Pächter hat, soweit möglich, direkt Versorgungsverträge mit den jeweiligen Versorgungsträgern (zB. Wasserwerk, Energieversorgungsunternehmen) abzuschließen und die Kosten direkt an die jeweiligen Versorgungsträger zu zahlen.
6.5. Über die Betriebskosten ist jährlich abzurechnen. Erhöhen sich die Betriebs- und Nebenkosten, so ist der Verpächter berechtigt, eine entsprechende Erhöhung auf den Pächter umzulegen.
6.6. Der Pächter ist nicht befugt, gegen die Pachtzinsforderung oder die Nebenkostenvorauszahlung aufzurechnen oder ein Zurückbehaltungsrecht auszuüben. Das Recht zur Minderung des Pachtzinses wegen Mängeln der Pachtsache bleibt unberührt.
7. Kaution
7.1. Zur Sicherung aller Ansprüche des Verpächters gegen den Pächter aus diesem Pachtvertrag hat der Pächter eine Kaution in Höhe von mit Worten auf das in diesem Vertrag benannte Konto des Verpächters einzuzahlen.
7.2. Dem Pächter ist gestattet, die Kaution durch eine selbstschuldnerische, unbefristete und unbedingte Bürgschaft einer deutschen Großbank oder Sparkasse bis zum zu erbringen.
7.3. Wird in Folge von Verbindlichkeiten des Pächters die Sicherheit in Anspruch genommen, so hat der Pächter sie binnen zwei Wochen nach erfolgter schriftlicher Aufforderung wieder auf die volle Kautionshöhe aufzustocken.
8. Pachtzweck, Konzession
8.1. Die Verpachtung erfolgt zum Betrieb .
8.2. Eine von vorstehendem Abs. 8.1. abweichende Nutzung der Pachträume ist dem Pächter nur nach vorheriger schriftlicher Erlaubnis durch den Verpächter gestattet.
8.3. Das vertragliche Gebrauchsrecht des Pächters erstreckt sich nur auf den durch ihn selbst als Konzessionsinhaber geführten Geschäftsbetrieb.
9. Instandsetzung, Schönheitsreparaturen
9.1. Das Pachtobjekt mit Inventar wird in gebrauchsfähigem Zustand übergeben und vom Pächter als vertragsgemäß anerkannt. Der Pächter verpflichtet sich, das Pachtobjekt schonend und pfleglich zu behandeln.
9.2. Die Instandhaltung des Pachtobjektes mit Ausnahme von Reparaturen an Dach und Fach obliegt dem Pächter. Die Instandhaltung umfasst dabei auch das Beheben von Schäden sowie die Wartung von Leitungen und Anlagen für Wasser, Elektrizität und Gas, an sanitären Einrichtungen, Verschlüssen von Fenstern und Türen, Rollläden, Öfen und Herden sowie der Zapf- und Schankanlage.
9.3. Der Pächter hat Schönheitsreparaturen am Pachtgegenstand auf eigene Kosten durchzuführen.
9.4. Der Pächter haftet dem Verpächter für Schäden, die durch Verletzung der ihm obliegenden Obhuts- und Sorgfaltspflichten verursacht werden, insbesondere auch, wenn Versorgungs- und Abflussleitungen, Toiletten, Heizungsanlagen usw. unsachgemäß behandelt, die Räume unzureichend gelüftet oder Heizrohre nicht ausreichend vor Frost geschützt werden.
9.5. Der Pächter haftet in gleicher Weise für Schäden, die durch seine Angehörigen, Arbeiter, Angestellten, Unterpächter, Besucher, Lieferanten oder Personen, die sich mit seinem Willen in den Pachträumen aufhalten oder diese aufsuchen, verursacht werden.
9.6. Der Pächter hat Schäden, für die er einstehen muss, sofort zu beseitigen. Kommt er dieser Verpflichtung auch auf schriftliche Mahnung hin innerhalb angemessener Frist nicht nach, so kann der Verpächter die erforderlichen Arbeiten auf Kosten des Pächters vornehmen lassen. Im Falle drohender Schäden und unbekannten Aufenthalts des Pächters bedarf es der schriftlichen Mahnung und Fristsetzung nicht. Der Pächter hat das Pachtobjekt auf eigene Kosten von Ungezieferbefall freizuhalten.
10. Versicherungen
10.1. Der Pächter verpflichtet sich, die gesamte Gaststätteneinrichtung in ausreichender Höhe gegen Feuer-, Leitungswasser-, Sturmschäden sowie gegen Einbruch-, Diebstahl- und Glasschäden zu versichern und sowohl den Versicherungsabschluss als auch die Prämienzahlung auf Verlangen jederzeit dem Verpächter nachzuweisen. Der Pächter tritt insoweit in bereits bestehende Versicherungsverträge ein, soweit er dies wünscht.
10.2. Der Verpächter verpflichtet sich, das Gebäude, in welchem die Gaststätte betrieben wird, auf seine Kosten gegen Feuer-, Leitungswasser- und Sturmschäden zu versichern.
11. Inventar/Übernahme von Verträgen
11.1. Der Pächter ist berechtigt, das Inventar im Rahmen des vertraglichen Pachtzwecks zu nutzen.
11.2. Die Erhaltung und Instandsetzung sämtlichen Inventars obliegt dem Pächter, der auch die Gefahr des zufälligen Untergangs und der zufälligen Verschlechterung des Inventars trägt. Der Pächter hat das Inventar laufend in dem Zustand zu erhalten und in dem Umfang laufend zu ersetzen, der den Regeln einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung entspricht. Die vom Pächter als Ersatz für abgenutztes, beschädigtes oder untergegangenes Inventar angeschafften Stücke werden mit der Einverleibung in das Inventar Eigentum des Verpächters.
11.3. Der Pächter übernimmt die folgenden, für den Betrieb der Gaststätte bestehenden Verträge: .
12. Unterverpachtung
12.1. Eine Unterverpachtung oder Untervermietung des Pachtobjektes oder von Teilen des Pachtobjektes ist ohne schriftliche Erlaubnis des Verpächters nicht gestattet.
12.2. Der Pächter darf das Pachtobjekt nur zu den in Ziff. 8.1. genannten gewerblichen Zwecken nutzen. Er ist nicht befugt, den gewerblichen Charakter der Pachtsache zu ändern.
12.3. Bei unbefugter Unterverpachtung kann der Verpächter verlangen, dass der Pächter sobald wie möglich, jedoch spätestens binnen Monatsfrist, das Unterpachtverhältnis kündigt. Geschieht dies nicht, dann kann der Verpächter das Hauptpachtverhältnis ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist kündigen.
13. Elektrizität, Gas, Wasser
13.1. Die vorhandenen Leitungsnetze für Elektrizität, Gas und Wasser dürfen vom Pächter nur in dem Umfang in Anspruch genommen werden, dass keine Überlastung eintritt. Einen eventuellen Mehrbedarf kann der Pächter durch Erweiterung der Zuleitung auf eigene Kosten nach vorheriger Einwilligung des Verpächters decken.
13.2. Bei Störung und Schäden an den Versorgungsleitungen hat der Pächter für sofortige Abschaltung zu sorgen und ist verpflichtet, den Verpächter oder seinen Beauftragten sofort zu benachrichtigen.
13.3. Eine Veränderung oder Unterbrechung der Strom-, Gas- und Wasserversorgung gibt dem Pächter keine Ansprüche und/oder Rechte gegen den Verpächter.
14. Behördliche Genehmigungen
14.1. Der Pächter ist verpflichtet, unverzüglich nach Vertragsabschluss alle für den Gaststättenbetrieb erforderlichen behördlichen Genehmigungen (insbesondere auch die Gaststättenerlaubnis) einzuholen. Der Verpächter sagt dem Pächter seine Mitwirkung bei der Beantragung der Konzession zu, soweit es ihrer insbesondere hinsichtlich des Nachweises der baulichen Voraussetzungen bedarf. Für Umstände, die in der Person, in den wirtschaftlichen Verhältnissen oder sonst in der Risikosphäre des Pächters begründet liegen und der Verfolgung des Pachtzwecks oder der Erteilung behördlicher Genehmigungen entgegen stehen, hat allein der Pächter einzustehen.
14.2. Wird eine benötigte behördliche Genehmigung/Konzession aus Gründen, die der Pächter zu vertreten hat, nicht erteilt oder widerrufen, so hat der Verpächter das Recht, vom Vertrag zurückzutreten und/oder Schadensersatz wegen Nichterfüllung zu verlangen.
14.3. Der Pächter hat insbesondere auch die für seinen Betrieb bestehenden Umweltschutzvorschriften einzuhalten.
15. Verkehrssicherungspflichten
15.1. Dem Pächter obliegen die Verkehrssicherungspflichten des verpachteten Objektes, einschließlich aller mitverpachteter Nebenräume und Parkplätze sowie der Zuwege und öffentlicher Wege. Der Pächter verpflichtet sich, die Wegereinigung zu übernehmen und hält den Verpächter von allen Ansprüchen frei, die sich aus einer Verletzung der Verkehrssicherungspflicht ergeben können.
16. Bauliche Änderungen
16.1. Der Verpächter ist nach vorheriger Ankündigung berechtigt, notwendige grundlegende Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten sowie notwendige bauliche Veränderungen durchzuführen. Der Pächter hat diese Maßnahmen zu dulden. Eine Minderung der Pacht kommt nur dann in Betracht, wenn die Maßnahmen den Gebrauch der Räume zum vereinbarten Zweck ausschließen oder erheblich beeinträchtigen.
16.2. Bauliche Änderungen durch den Pächter, insbesondere Um- und Einbauten sowie Installationen dürfen nur mit vorheriger schriftlicher Zustimmung des Verpächters vorgenommen werden. Wird die Erlaubnis erteilt, so ist der Pächter für die Einholung von eventuellen baurechtlichen Genehmigungen verantwortlich und hat alle Kosten hierfür zu tragen.
16.3. Der Pächter haftet für sämtliche Schäden, die im Zusammenhang mit von ihm veranlassten Baumaßnahmen entstehen.
17. Betreten der Pachträume
17.1. Der Verpächter kann die Pachträume während der Geschäftszeit nach vorheriger Ankündigung zur Prüfung ihres Zustandes oder aus anderen wichtigen Gründen betreten und hiermit auch andere Personen beauftragen.
17.2. Will der Verpächter das Grundstück veräußern oder die Pachträume weiterverpachten, so hat der Pächter nach vorheriger Ankündigung durch den Verpächter die Besichtigung durch Kauf- und Pachtinteressenten sowie durch Architekten, Handwerker oder Makler zu dulden.
18. Beendigung des Pachtverhältnisses
18.1. Bei Beendigung des Pachtverhältnisses sind die Pachträume vollständig geräumt und sauber zurückzugeben.
18.2. Der Pächter hat alle Schlüssel – auch selbst beschaffte – zurückzugeben. Der Pächter haftet für sämtliche Schäden, die dem Verpächter oder einem Nachpächter aus der Verletzung dieser Pflicht entstehen.
18.3. Bei Beendigung des Pachtverhältnisses hat der Pächter auf seine Kosten die von ihm eingebrachten Einrichtungen aus den Mieträumen zu entfernen, Ein- und Umbauten zurückzubauen und den ursprünglichen Zustand der Pachträume wieder bezugsfertig herzustellen. Der Verpächter kann aber verlangen, dass vom Verpächter eingebrachte Einrichtungen bzw. vorgenommene Umbauten in den Pachträumen verbleiben. In diesem Fall hat der Verpächter dem Pächter den Zeitwert zu ersetzen, sofern eine Wertsteigerung des Pachtobjektes gegeben ist.
18.4. Bei Beendigung des Pachtverhältnisses hat der Pächter das Inventar in vertragsgemäßem Zustand herauszugeben. Für fehlende, beschädigte und solche Inventarteile, deren Gebrauchstauglichkeit durch Abnutzung oder Überalterung für eine ordnungsge¬mäße Bewirtschaftung nach der Verkehrsanschauung als aufgehoben zu gelten hat, ist vom Pächter Wertersatz zu leisten.
18.5. Ein Wertausgleich wegen der vom Pächter getätigten Aufwendungen zur Erhaltung, Instandsetzung und Ergänzung des Inventars findet zugunsten des Pächters nicht statt.
19. Bezugsverpflichtungen (Brauereibindung)
19.1. Die Gaststätte ist brauereifrei und unterliegt keinen Bindungen hinsichtlich des Bezugs von Getränken und Speisen sowie hinsichtlich der Aufstellung von Automaten.
19.2. Es wird klargestellt, dass der Pächter nicht berechtigt ist, vertragliche Bindungen und Verpflichtungen jedweder Art einzugehen, die über seine persönliche Einstandspflicht und über die Dauer seiner Pachtzeit hinaus eine Bindung des Verpächters herbeizuführen geeignet sind. Der Pächter ist gegenüber dem Verpächter mit allen Ansprüchen ausgeschlossen, mit denen eine solche Bindung des Verpächters bezweckt wird oder einhergeht.
20. Anwendbares Recht
20.1. Diese Vereinbarung unterliegt dem deutschen Recht. Der Gerichtsstand ist .
21. Schlussbestimmungen
21.1. Sollte sich eine Bestimmung als rechtsunwirksam oder undurchführbar erweisen, so berührt dies nicht die Wirksamkeit der übrigen Bestimmungen. Für den Fall, dass mindestens eine der Vertragsparteien ein Verbraucher ist, gelten anstelle der unwirksamen oder undurchführbaren Bestimmung die gesetzlichen Regelungen. Sind beide Vertragsparteien Unternehmer, wird die unwirksame oder undurchführbare Bestimmung durch eine solche wirksame oder durchführbare Bestimmung ersetzt, die dem wirtschaftlichen Sinn und Zweck der unwirksamen Bestimmung möglichst nahe kommt. Entsprechendes gilt für etwaige Vertragslücken.
21.2. Es wurden keine Nebenabreden getroffen. Änderungen und Ergänzungen dieser Vereinbarung bedürfen der Schriftform. Dies gilt auch für das Abbedingen des Schriftformerfordernisses.
21.3. Diese Vereinbarung ersetzt alle vorher getroffenen Absprachen der Vertragsparteien.
21.4. Jede Vertragspartei erhält eine schriftliche Ausfertigung des Vertrages.
21.5. Die Vertragsparteien tragen alle ihre Kosten im Rahmen dieses Vertragsschlusses selbst.
21.6. Die Vereinbarung tritt mit der Unterzeichnung durch alle Vertragsparteien in Kraft.
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